Hinweis:
Die Problematik der Mietspiegel wird von den jeweiligen Städten nicht einheitlich gehandhabt. Einige bieten
ihren Mietspiegel kostenlos zum Download über das Internet an. Andere verlangen dafür Geld oder vertreiben
den Mietspiegel nur als Broschüre auf dem Postweg. Es gibt auch Städte, die überhaupt keinen
Mietspiegel anbieten. Dort muß bei Bedarf der Weg über die Vergleichsmiete gegangen werden. Also 3
vergleichbare, vermietete Wohnungen im erforderlichen Einzugsbereich finden. Es wird auf jeden Fall immer auf
die Homepage der Stadt oder Gemeinde verlinkt. So kann man bei fehlendem Mietspiegel wenigstens einen
Ansprechpartner finden.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel
(BGB § 558c) enthält Angaben
und Vorgaben, wie verschiedene Eigenschaften oder Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind. Diese können
sich somit auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Bei einem Mietspiegel handelt es sich um
eine beschreibende Aufstellung von Merkmalen im Verhältnis zu Mietpreisen. Für eine nach diesen Kategorien
eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem
Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Ausgehend von einem
konkreten Wohnungsangebot lässt sich bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht.
Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins
abzuschätzen. Der Mietspiegel gibt somit Vergleichswerte und legt einen Mietzins zu Grunde, zu dem man die
anzubietende Wohnung vielleicht vermieten kann. Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide
Parteien den Mietspiegel heranziehen und die Richtigkeit der eigenen Position zu untermauern. Die im
Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als
Beweismittel im Rang eines Parteigutachtens, das einer freien Würdigung durch das Gericht unterliegt. Doch kann
ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die Ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige
Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und oder ein Sachverständigengutachten feststellen. Es sei
denn, es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel.
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Der qualifizierte Mietspiegel
Um einen qualifizierten
Mietspiegel nach
BGB § 558d handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen
Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird. Dieser Mietspiegel
muß von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter und der Gemeinde
anerkannt werden (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf der Mietspiegel nach
zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex
für gesamt Deutschland angepasst werden. Nach insgesamt vier Jahren ist eine
Neuerstellung des Mietspiegel zwingend erforderlich. Er wird von der
Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden
veröffentlicht. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess
vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung
kann aber widerlegt werden. Durch entsprechende Gegenbeispiele. Problembehaftet
ist vor allem, ob es die von § 558d BGB geforderten anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätze zur Aufstellung von einem Mietspiegel überhaupt gibt ?
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Aktuelle Rechtslagen
Nürnberg (D-AH) - Ein Hausbesitzer muss im Streitfall zweifelsfrei beweisen können,
dass seine Mieter die letzte Abrechnung der Nebenkosten fristgemäß erhalten haben.
Ein entsprechender Ausgangsbeleg der eigenen Post reicht dafür nicht aus.
Das hat das Amtsgericht Meißen entschieden (Az. 3 C 0257/07). Deshalb sollte der Vermieter im Falle eines
unmittelbar bevorstehenden Fristenablaufs nicht an der falschen Stelle knausern und lieber auf die Übersendung
mittels Boten oder zumindest per Einschreiben mit Rückschein zurückgreifen, rät die telefonische Rechtsberatung
der Deutschen Anwaltshotline. Im umstrittenen Fall hatte die Abrechnung der jährlichen
Nebenkosten für eine Wohnung einen Fehlbetrag von 1.042,04 Euro ergeben. Allerdings wurde nach Aussage des
Vermieters diese Summe dem betroffenen Mieter erst Ende November des Folgejahres per Post mitgeteilt. Als die
Zahlung in den folgenden Wochen ausblieb, schickte die damit beauftragte Hausverwaltung einen Tag vor Heiligabend
eine Mahnung. Mit dem Resultat, dass ihr der Anwalt des Wohnungsinhabers am Tag nach Neujahr mitteilte, sein
Mandant habe bisher keinerlei Kenntnis von irgendwelchen Nachforderungen erhalten. Und jetzt, am 2. Januar, sei
es dafür sowieso zu spät, da nunmehr die Jahresfrist für die Abrechnung der Nebenkosten abgelaufen sei.
Dem stimmte das Gericht zu. "Die Hausverwaltung habe sich nicht, wie von ihr vor Gericht vorgetragen, darauf
verlassen dürfen, dass das Schreiben an den Mieter ja nicht zurückgekommen sei", erklärt Rechtsanwalt Phil J.
Stange. Laut Recht und Gesetz kommt es allein auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an. Und hierfür trifft
den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Dies wäre beileibe keine unverhältnismäßige Belastung des Vermieters
oder seiner Verwaltung. Es müssten ja nicht sämtliche Nebenkostenabrechnungen sicherheitshalber per Boten oder
Einschreiben übersandt werden, sondern nur die wenigen Fälle, bei denen die Frist akut abzulaufen droht.
